Som ekspert i dansk kommerciel ejendom og markedet for leje af kontorer og erhvervslokaler, følger jeg tæt udviklingen i bæredygtighed inden for kontorbyggeri og erhvervsejendomme. Inden 2026 vil ændringer i lovgivning, certificeringer, drift og teknologisk innovation forme, hvordan lejere og ejere af kontorlokaler og erhvervsejendomme prioriterer grønne løsninger og klimavenlig praksis.
Overordnede rammer: klimakrav og lovgivning
Skærpede klima- og CO₂-grænseværdier
Fra 1. juli 2025 træder nye krav i kraft for bygningers CO₂e-udledning (CO₂-ækvivalenter), herunder for kontorbygninger. Kontorbygninger (kontorbygninger / kontorlokaler) skal leve op til strengere grænseværdier, som gradvist sænkes i 2027 og 2029.
Disse krav omfatter ikke blot driftsfasen, men også selve byggeprocessen – transport, materialevalg, affald, energiforbrug under konstruktion etc.
Energimærkning og energirenovering
Energieffektivitet har været centralt: Danmark rapporterer stigende andel af ejendomme med energimærker A-C vs. D-G, som følge af isolering, vinduesudskiftning og solcelleinstallationer.
Nybyggeri og store renoveringsprojekter skal i stigende grad opfylde krav til klimaskærm, dvs. isolering, facade, tag og vindue, for at reducere energitab.
Praktiske tendenser i erhvervslokaler og erhvervsejendomme
Her er de vigtigste tendenser, som vil påvirke, hvilke kontorlokaler og erhvervslokaler der bliver populære / eftertragtede mod 2026:
| Tendenser | Konsekvenser for ejere og lejere af kontorlokaler / erhvervsejendomme |
|---|---|
| Certificeringer og mærker | Bæredygtighedscertificeringer som DGNB, LEED, WELL, og især nordiske mærker som Svanemærket vokser i betydning. Lejere kræver bedre indeklima, lavere driftsomkostninger og dokumenteret grøn performance. Ejerne, der opnår disse mærker, kan opnå bedre lejepriser og lavere tomgang. |
| Grøn drift & livscyklusvurdering | Ikke blot nybyggeri, men driften af eksisterende kontorbygninger bliver central — affaldshåndtering, vandforbrug, vedligeholdelse, indendørs luftkvalitet. LCA (livscyklusvurdering) indrammer CO₂e for hele bygningen — fra konstruktion til drift og eventuel nedbrydning. |
| Teknologi og energieffektivisering | Smart styring af varme, køling, ventilationssystemer, lys. Øget brug af sensorer, automatisering, realtidsovervågning. Solceller, grønne tage, termisk isolering, energieffektive vinduer vil være fuldt integreret i kontorlokaler. Eksempel: Carlsberg central office i Valby har høj dagslysandel, solafskærmning og energieffektive vinduer. |
| Lejerkrav og markedspris | Lejere stiller krav til bæredygtighed, ikke kun pris og beliggenhed. Kontorer og erhvervslokaler i ejendomme med dokumenteret lavt CO₂-aftryk, gode certificeringer og energieffektiv drift opnår højere leje, lavere risiko for tomgang. Ifølge CBRE har certificerede ejendomme over de seneste år opnået lejepræmier og bedre markedsværdi. |
Specifikke projekter og eksempler
- Pier47, København: Erhvervsejendom med DGNB Guld-certificering. Fokus på naturlig ventilation og køling med grundvand.
- Carlsberg central office, Valby: Lavenergi, bæredygtige materialer, krav til dagslys og godt indeklima. Arkitektonisk og funktionelt tilpasset moderne arbejdsformer.
Forventninger frem mod 2026
Udviklingen inden for erhvervsejendomme og leje af kontorer i Danmark peger tydeligt mod en ny standard for bæredygtighed. De næste år bliver definerende for, hvordan både ejere, investorer og lejere tilpasser sig kravene fra staten, EU og markedet. Eksperter vurderer, at 2026 bliver et vendepunkt, hvor grønne kontorlokaler går fra at være en konkurrencefordel til et absolut krav.
Strammere grænser for CO₂e pr. m²
Fra 1. juli 2025 indføres lavere CO₂e-grænseværdier for byggeri over 1.000 m² – herunder kontorbygninger. Energistyrelsen forventer, at disse værdier vil blive yderligere skærpet i 2027 og 2029, så kontorbyggeri allerede fra 2026 skal være planlagt efter fremtidige standarder.
Ejere af kontorlokaler og erhvervslokaler bør derfor investere i livscyklusvurderinger (LCA) og dokumentation, da manglende overholdelse kan medføre lavere ejendomsværdi og længere udlejningsperioder.
Ifølge Byggeri & Klima 2025-rapporten vil bygningers samlede klimapåvirkning blive det vigtigste konkurrenceparameter på erhvervsmarkedet. Det betyder, at CO₂-aftrykket vil være lige så centralt som beliggenhed og lejepris i vurderingen af en kommerciel ejendom.
Grønne lejekontrakter og ESG-rapportering
En tydelig tendens frem mod 2026 er, at flere virksomheder kræver grønne lejekontrakter – også kendt som Green Lease Agreements. Det betyder, at lejer og udlejer sammen forpligter sig til at reducere energiforbrug, sortere affald, minimere vandspild og anvende miljøvenlige rengøringsmidler.
I 2024 implementerede flere store aktører som ATP Ejendomme og NREP sådanne kontrakter, og branchen forventer, at dette bliver standard for alle nye erhvervsejendomme inden 2026.
Desuden vil ESG-rapportering (Environmental, Social, Governance) blive obligatorisk for flere virksomheder fra 2025 i henhold til EU’s CSRD-direktiv. Det betyder, at virksomheder, som lejer kontorlokaler, skal dokumentere, at deres bygninger lever op til bæredygtige standarder – hvilket direkte øger efterspørgslen på certificerede ejendomme.
Øget investering i energirenovering og ombygning
Flere ejendomsinvestorer flytter i disse år kapital fra nybyggeri til energirenovering af eksisterende erhvervslokaler. Ifølge tal fra EjendomDanmark (2024) udgjorde renoveringer 38 % af de samlede investeringer i kommercielle ejendomme – en stigning på 11 % siden 2022.
Det skyldes, at det både økonomisk og miljømæssigt er mere bæredygtigt at modernisere eksisterende bygninger end at opføre nye. I mange tilfælde kan energirenovering reducere driftsomkostninger med 25-40 %, især gennem isolering, LED-belysning, varmepumper og solcelleløsninger.
Der forventes også et stigende brug af “adaptiv genanvendelse” – ombygning af ældre kontorbygninger til fleksible, energieffektive kontorlokaler med moderne ventilation og naturligt lys. Dette gør ejendommene mere attraktive på udlejningsmarkedet og forlænger deres levetid.
Digitalisering og datadrevet drift
Et af de mest markante udviklingsområder frem mod 2026 er digitalisering af drift og forvaltning.
Ejere af erhvervsejendomme implementerer i stigende grad intelligente systemer, der overvåger og optimerer energiforbrug i realtid. Ved hjælp af IoT-sensorer og automatiserede styringssystemer kan man regulere varme, ventilation og belysning baseret på faktisk brug af kontorerne.
Flere danske tech-virksomheder, såsom Actum GreenTech og EnergyKey, tilbyder allerede løsninger, der integrerer data fra bygningens drift med ESG-rapportering. Dermed bliver det lettere at dokumentere grønne tiltag over for både lejere og myndigheder.
Markeds- og lejetendens
Ejendomsrådgivere som Colliers Danmark og CBRE Nordics forventer, at efterspørgslen på bæredygtige kontorlokaler vil overstige udbuddet i 2025-2026, især i København, Aarhus og Odense.
Ifølge CBRE’s Green Premium-analyse (2024) opnår certificerede ejendomme i Danmark i gennemsnit 7-12 % højere lejepriser og 20-30 % hurtigere udlejningstid sammenlignet med ikke-certificerede bygninger.
Virksomheder, der ønsker at signalere miljøansvar og reducere energiomkostninger, prioriterer DGNB- eller LEED-certificerede ejendomme, selv ved højere leje. Dermed bliver grønne bygninger en strategisk investering – ikke blot en miljømæssig forpligtelse.
Samarbejde og fælles initiativer
Danmarks grønne byggebranche oplever stigende samarbejde mellem kommuner, ejendomsudviklere og lejere.
Kommuner som København og Aarhus tilbyder allerede incitamenter til ejendomsprojekter, der opfylder bestemte klimamål – fx reducerede byggesagsgebyrer og hurtigere sagsbehandling.
Samtidig arbejder private organisationer som Green Building Council Denmark og State of Green på at fremme videndeling om grøn drift og cirkulær økonomi i ejendomssektoren.
Samlet vurdering
Inden 2026 vil det danske marked for leje af kontorer, kontorlokaler og erhvervslokaler i stigende grad være domineret af ejendomme, der lever op til de strengeste bæredygtighedsstandarder.
Ejendomme uden dokumenteret grøn performance risikerer at miste værdi og stå tomme i længere perioder. Derfor anbefales det, at både udlejere og lejere allerede nu planlægger med fokus på:
- Klimadokumentation (CO₂e, LCA, ESG)
- Energirenovering og teknologi
- Grønne kontrakter og transparens i drift
- Certificeringer (DGNB, LEED, BREEAM, Svanemærket)
Bæredygtighed bliver ikke blot en del af virksomhedens profil, men et centralt element i værdien og attraktiviteten af enhver kommerciel ejendom i Danmark.
Relevante portaler og ressourcer for udlejere og lejere
For dem, der søger leje af kontorer eller erhvervsejendomme med bæredygtighed i Danmark, vil følgende være vigtige:
- Portaler som Ejendomstorvet.dk, Erhvervshusene.dk, BoligPortal Erhverv og Danmarks Erhvervsejendomssider der viser kontorlokaler med energimærker og certificeringer.
- Rådgivningsorganer som Bygningsreglementet.dk, Miljømærkning Danmark (Svanemærket), Energistyrelsen – hvor man kan få vejledning om lovgivning og bæredygtige byggeløsninger.
Konklusion
Tendensen mod bæredygtige kontorlokaler og erhvervsejendomme i Danmark er ikke blot et ideal, men en juridisk, økonomisk og markedsmæssig nødvendighed. For ejere og potentielle lejere er det væsentligt at:
- Forstå de nye klima- og energikrav, som gælder fra 2025 og fremefter.
- Prioritere certificeringer og grøn drift – det betaler sig både i omdømme og pris.
- Se teknologiske løsninger og renovering som investeringer snarere end omkostninger.
- Indarbejde bæredygtighedskriterier i lejekontrakter og drift fra starten.
Med disse tiltag vil leje af kontorer og erhvervslokaler i datidens danske erhvervsejendomme blive både mere bæredygtige og konkurrencedygtige frem mod 2026.